Във връзка със законовите разпоредни, всеки жител, които е предприел строителство на нова сграда трябва да бъде запознат с всички процедури съгласно Закона. Най-важната част за стартиране на строеж са документите във връзка с изпълнение на строителството.
В тази връзка Ви предоставяме подробна информация, как правилно да вложите парите си за вашето предстоящо строителство. Как и какво трябва да направите преди да предприемете някакви стъпки? На много въпроси ще намерите отговор от предоставения материал.
Документация по време на строителството:
I. Срокове на разрешение за строеж:
1. Срок за започване на строителството със съставяне на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво /протокол обр. 2/: 3 години от датата на влизане в сила на Разрешение за строеж;
2. Срок за завършване на грубия строеж /включително покрива на сградата/ и съставяне на акт обр. 14 за приемане на конструкцията: 5 /пет/ години от датата на подписване на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво /протокол обр. 2/;
3. Нормативна уредба: Закон за устройство на територията: Чл. 153. (2) (Изм. - ДВ, бр. 87 от 2010 г., доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., изм. - ДВ, бр. 13 от 2017 г.) Разрешението за строеж губи правно действие, когато:
1. в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
2. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
4. Последици при неспазване на сроковете на разрешението за строеж: При неспазване на сроковете за започване на строителството, доказано с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво /Протокол обр. 2/ и завършване на грубия строеж на обекта, включително покрива на сградата разрешението за строеж губи своята правна стойност. За да бъде започнато/продължено строителството на обекта възложителят има възможност в 3 месечен срок от изтичането на сроковете да презавери разрешението за строеж, съгласно чл. 153, ал. 3 от ЗУТ. Ако бъде пропуснат и 3 месечния срок по чл. 153, ал. 3 от ЗУТ за да бъде започнато/продължено строителството на обекта ще бъде необходимо да бъдат повторно одобрени инвестиционните проекти и издадено ново разрешение за строеж за изграждането/продължаването на обекта. Възможно е да бъде необходимо актуализация/сключване на нови предварителни договори с експлоатационните дружества и/или актуализация на издадените индивидуални административни актове от специализираните контролни органи, необходими за издаване на разрешение за строеж.
II. Актове и протоколи по време на строителството:
1. Организация за започване на строителството:
- Изготвяне и подписване на договори за авторски надзор с пректантски екип /по всички части от инвестиционния проект/;
- Изготвяне и подписване на договор за строителство със строител, вписан Камарата на строителите в България /с изключение на вилни и жилищни сгради с разгърната застроена площ до 100 кв.м., за които е допустимо и с договор за техническо ръководство с технически правоспособно лице, V-та категория строеж по чл. 137 от ЗУТ/. Осигурени удостоверение на строител от Камарата на строителите в България /диплома на технически ръководител за вилни и жилищни сгради с РЗП до 100 кв.м./ и заповед за назначаване на технически ръководител, както и заповед за назначаване на лице, отговарящо за спазване на здравословни и безопасни условия на труд;
- Изготвяне и подписване на договор за строителен надзор с лицензирано лице – косултант, вписано в специален регистър в Министерство на регионалното развитие и благоустройство. Задължителен участник в строителството за обекти от I-ва до IV-та категория и за обекти V-та категория с разгърната застроена площ над 100 кв.м.
- Входиране на заявление в съответната Общинска администрация за присъствие на служебно лице за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа /акт обр. 2/, с приложени документи: влязло в сила Разрешение за строеж, договор за строителство/техническо ръководство, копие от диплома на технически ръководител – само за вилни и жилищни сгради със разгърната застроена площ до 100 кв.м./, договори за авторски надзор, одобрен проект част „План безопасност и здраве“ /одобрен през последните 6 м./.
- Изготвяне на акт обр. 2, уговорка дата и час за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво с възложители, технически ръководител, геодезист и служебно лице по чл. 223, ал. 2 от ЗУТ от Общинска администрация;
- Подписване на протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво /акт обр. 2/ от всички участници в строителството и служебно лице от Общинска администрация.
- Съставяне, заверка и обявяване на заповедна книга;
2. Съставяне и подписване констативен акт за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план е приложен по отношение на застрояването /акт обр. 3:
- Извършване на строително-монтажни работи до кота ± 0.00 на строежа /фундаменти на сградата/;
- Извършване на геодезическо заснемане от правоспособен геодезист;
- Съставяне, подписване и заверка в съответната Общинска администрация;
3. Съставяне и подписване от участните по време на строителството на актове обр. 5, 6, 7, 12, 14, 15, 17, съгласно Наредба 3 за съставяне на актове и протоколи по време на строителството от лицето, упражняващо строителен надзор/технически ръководител за обекти V-та категория с разгърната застроена площ до 100 кв.м.
III. Процедура по промени по чл. 154 от Закона за устройство на територията:
1. Промяна на инвестиционни намерения – възникване на промени на одобрени инвестиционни проекти по време на строителството.
2. Видове промени в инвестиционните промени по време на строителството:
- Съществени /Съгласно чл. 154, ал. 2 от ЗУТ/:
а/ нарушават предвижданията на действащия подробен устройствен план;
б/ нарушават изискванията за строителство в територии с особена териториалноустройствена защита или в територии с режим на превантивна устройствена защита;
в/ са несъвместими с предназначението на територията;
г/ нарушават строителните правила и нормативи, техническите, технологичните, санитарно-хигиенните, екологичните и противопожарните изисквания;
д/ променят строителната конструкция и вида на конструктивните елементи и/или натоварванията;
е/ нарушават предвижданията на проекта, като се променя предназначението на обекти, отнемат се или се изменят съществено общи части на строежа или инвестиционното намерение се променя за етапно изграждане при условията на чл. 152, ал. 2;
ж/ променят вида и местоположението на общи инсталации и уредби в сгради и съоръжения;
з/ променят вида, нивото, местоположението и трасето на преносни и довеждащи проводи и съоръжения до урбанизираните територии и на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура в урбанизираните територии, както и на комуникационно-транспортните мрежи и съоръжения и на съоръженията и инсталациите за третиране на отпадъци.
- Несъществени /Съгласно чл. 154, ал. 3 от ЗУТ/ – всички отклонение извън посочените в чл. 154, ал. 2 от ЗУТ.
3. Процедури при промени по чл. 154 от ЗУТ:
- Съществени промени по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ:
а/ Предварително съгласуване относно допустимостта на исканите промени с проектанти и лицето, упражняващо строителен надзор /преди извършване на строително-монтажни работи по промените/;
б/ Изготвяне на инвестиционни проекти в обхват и съдържание съгласно Наредба 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти – фаза „промени по чл. 154 от ЗУТ“;
в/ окомплектоване на необходима документация за одобряване на инвестиционни проекти за промени по чл. 154 от ЗУТ /скици, удостоверения, декларации, оценка съответствие на инвестиционни проекти/
г/ одобряване на инвестиционните проекти за промени по чл. 154 от ЗУТ и издаване на заповед към влязло в сила Разрешение за строеж от Общинска администрация;
д/ изпълнение на строително-монтажни работи – промени на одобрения инвестиционен проект, след влизане в сила на заповедта към влязлото в сила разрешение за строеж от съответната Общинска администрация;
- Несъществени промени по чл. 154, ал. 3 от ЗУТ: За всички други промени, извън обхвата на съществените промени по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ се съставя екзекутивна документация от проектанта на проекта, след извършването на строително-монтажните работи, подписва се от възложителя и техническия ръководител на обекта и се заверява от Общинска администрация.
IV. Допълващо застрояване:
1. Видове допълващо застрояване:
- Огради, подпорни стени, градински и паркови елементи;
- Навеси, барбекюта, стопански постройки
- Гаражи, летни кухни, постройки за инвентар, басейни и др. второстепенни, обслужващи основното застрояване постройки;
2. Процедури по ЗУТ за допълващо застрояване:
- Чл. 147 от Закона за устройство на територията: Издаване на разрешение за строеж, без одобряване на инвестиционни проекти за следните видове допълващо застрояване:
1/ стопански постройки със селскостопанско предназначение, летни кухни, леки постройки за отоплителни материали и инвентар, кладенци, чешми и септични ями;
2/ басейни с обем до 100 куб.м. в оградени поземлени имоти;
3/ подпорни стени с височина от 1.20 до 2 м. над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
4/ плътни огради с височина на плътната част от 0.60 м. до 2.20 м.;
5/ реконструкция или основен ремонт на покриви на сгради, разположени в имоти - частна собственост, отредени за ниско жилищно застрояване, без изграждане на нови стоманобетонни плочи, без промяна на височината и предназначението на подпокривното пространство;
6/ монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 МW включително към съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти. За монтаж на инсталациите върху съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции, разположени извън урбанизираните територии, не се изисква изработване и одобряване на подробен устройствен план.
- Чл. 151 от Закона за устройство на територията: Не се изисква издаване на разрешение за строеж, без одобряване на инвестиционни проекти за следните видове допълващо застрояване:
Чл. 151. (1) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., предишен текст на чл. 151, изм. - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. - ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Не се изисква разрешение за строеж за:
1. текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации;
2. текущ ремонт и поддържане на елементите на техническата инфраструктура по чл. 64, ал. 1, с който не се променят трасето и техническите характеристики;
3. оранжерии с площ до 200 кв. м;
4. подпорни стени с височина до 1,2 м над нивото на прилежащия в основата им терен, когато не са елемент на транспортни обекти;
5. изкопи и насипи с дълбочина или височина до 1 м и с площ до 30 кв. м;
6. остъкляване на балкони и лоджии;
7. надгробни паметници, надгробни плочи и кръстове с височина до 3 м;
8. теренна консервация на недвижими културни ценности;
9. консервация и реставрация на фасади и на художествени елементи и стенописи в интериор на архитектурно-строителни и художествени културни ценности и консервация на археологически недвижими културни ценности;
10. монтаж на сградни газови инсталации в жилищни и вилни сгради;
11. леки прозирни огради и плътни огради с височина на плътната част до 0,6 м в рамките на поземления имот;
12. градински и паркови елементи с височина до 2,5 м над прилежащия терен;
13. изграждане на физическа инфраструктура в случаите по чл. 50, ал. 3, т. 3 от Закона за електронните съобщителни мрежи и физическа инфраструктура за разполагане на кабелни електронни съобщителни мрежи в имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване;
14. изграждане на сградни водопроводни и канализационни инсталации и водопроводни и канализационни мрежи, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до измервателните уреди на водопроводните отклонения за присъединяване към уличната водопроводна мрежа, съответно до ревизионната канализационна шахта за присъединяване към уличните канализационни мрежи;
15. изграждане на електрически уредби и инсталации за ниско напрежение, когато се изграждат извън обхвата на инвестиционния проект за основното застрояване, разположени в регулационните граници на имоти - частна собственост, отредени за индивидуално ниско жилищно застрояване, до границата на собственост на електрическите съоръжения;
16. поддръжка, оборудване и/или подобряване на елементи на приемно-предавателни станции, както и тяхната подмяна или допълване чрез монтаж или демонтаж на елементи от радиопредавателната система, с елементи и оборудване на същата или друга електронна съобщителна мрежа от същия и/или друг вид технология в същия или друг честотен обхват, при спазване на здравните норми и изисквания, в случай че не се налага да бъдат изпълнени изкопни работи и/или строително-монтажни работи, променящи конструкцията, вида на конструктивните елементи и/или натоварвания на съответните съоръжения, с оглед спазването на изискванията за механично съпротивление и устойчивост;
17. парници с временна преносима конструкция, независимо от размера и формата, покрити с полиетилен, поливинил или друга подходяща материя, без съпътстващи производствени инсталации и без помощни (обслужващи) сгради и постройки;
18. точки за безжичен достъп с малък обхват, които отговарят на изискванията, определени в Регламент за изпълнение (ЕС) 2020/1070;
19. изграждане, основен ремонт и подмяна на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници към съществуващите еднофамилни жилищни и вилни сгради и в прилежащите им поземлени имоти, енергията от които ще се използва само за собствено потребление, ако общата им инсталирана мощност не надхвърля до 20 kW.
(2) (Нова - ДВ, бр. 61 от 2007 г., в сила от 27.07.2007 г., изм. - ДВ, бр. 19 от 2009 г., в сила от 10.04.2009 г., изм. - ДВ, бр. 54 от 2011 г.) За недвижими културни ценности в техните граници и охранителни зони дейностите по ал. 1 се изпълняват след съгласуване по реда на Закона за културното наследство с изключение на теренната консервация.
V. Присъединяване към „ВиК“:
1. Необходими действия за присъединяване:
1/ Входиране на заявление за съгласуване на проект част „ВиК“;
2/ Входиране на искане за присъединяване към „ВиК“. Към заявлението се прилагат задължително съгласувани скици на имота с „ЕРМ ЗАПАД“ ЕАД, Арес Газ, „БТК“, „Телекомгруп“ за установяване местоположение на налични мрежи и съоръжения, собственост на дружествата. Задължително условие за приемане на заявление за искане за присъединяване е собственикът на имота да има учредено право на прокарване от Общинска администрация за водопроводно отклонение от общите мрежи на техническата инфраструктура, както и издадена заповед за разкопаване от съответната общинска администрация. Ежегодно се забраняват се изкопните работи от 31 Ноември до 31 Март, включително, като заявления за издаване на заповед за разкопаване на улици не се приемат в горепосочения период.
2/ Заплащане на такса за присъединяване
3/ Изграждане от собственика на имота на нова водомерна шахта /ВШ/. Предвиждане на индивидуални водомери за всяко самостоятелно жилище. 4/ Присъединяване на обекта от „ВиК“, поставяне и пломбиране на индивидуален водомер.
5/ Входиране на заявление за сключване на окончателен договор с „ВиК“ ЕООД.
VI. Присъединяване към електроразпределителна мрежа на „ЕРМ ЗАПАД“ ЕАД:
1. Действия за присъединяване към електроразпределителната мрежа:
- Входиране на заявление за сключване на окончателен договор с ЕРМ ЗАПАД ЕАД – до една година от сключване на предварителен договор, след влязло в сила разрешение за строеж. Ако в едногодишен срок от сключване на предварителния договор не е влязло в сила разрешение за строеж, преди входиране на заявление за сключване на окончателен договор, се входира заявление за нов предварителен договор;
- Такси за окончателен договор за постоянна компонента /изчислява се на база предоставена мощност/:
- До 6 kW – 444 лв.
- От 7 до 15 kW – 696 лв.
- От 16 до 50 kW – 2316 лв.
VII. При заустване на отпадни води в изгребна яма/локално пречиствателно съоръжение – необходимо е сключване на договор за изгребна яма /такса към „ВиК” ЕООД – 35 лв./
VIII. Документи, удостоверения, сертификати, необходими за въвеждане в експлоатация:
1. За жилищни сгради с площ над 50 кв.м.: сертификат за проектни енергийни характеристики, съгласно Закона за енергийната ефективност;
2. Замервания на импеданс от лицензирана фирма /за търговски обекти и замервания на микроклимат/;
3. Регистриран технически паспорт в съответната Общинска администрация;
4. Геодезическо заснемане и отрязяване на обекта в кадастралната карта и кадастралните регистри;
Забележка: Разходите за описаните документи в т. VIII не се включват в цената за строителен надзор. В задълженията на строителния надзор се включват:
- Съставяне и подписване на актовете и протоколите по време на строителството, в обхват и съдържание, съгласно Наредба 3 за актове и протоколи по време на строителството;
- Осъществяване на контрол относно спазване на изискванията за здравословни и безопасни условия на труд в строителството;
- Извършва проверка и контрол на доставените и влагани в строежа строителни продукти, с които се осигурява изпълнението на основните изисквания към строежите в съответствие с изискванията на наредбата по чл. 9, ал. 2, т. 5 от Закона за техническите изисквания към продуктите при упражняване на дейностите по т. 1;
IX. За да бъде въведен в експлоатация обекта е необходимо:
2. Строежът да бъде изцяло завършен, в съответствие с одобрения инвестиционен проект/одобрена екзекутивна документация;
3. Да бъдат реализирани мероприятията, предвидени в проект част „Вертикална планировка“;
4. Да бъдат завършени фасадите на строежа;
5. Да не се ползва обекта, преди да бъде издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация;
X. Действия след въвеждане в експлоатация на обекта:
2. Входиране на декларация по чл. 14 от ЗМДТ – в двумесечен срок след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация. При неспазване на срока се налага глоба за извършено административно нарушение.
3. Отразяване на удостоверение за въвеждане в експлоатация в експлоатационните дружества – ЕРМ ЗАПАД ЕАД и ВиК ЕООД.
Източник на снимка: Builder.bg
